Was geschieht, wenn nach dem Hauskauf Asbest entdeckt wird?

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Ein Eigenheim ist ein Lebenstraum. Doch was ist, wenn sich krebserregende Baustoffe im Traumhaus verbergen?

Asbest wurde ehemals als Wunderfaser bekannt. Das Mineral ist hitzebeständig, robust und bietet einen äußerst guten Schutz vor Schall, Kälte und Feuchtigkeit. In zahlreichen Häusern wurde es daher bis 1993 als Dämmmaterial oder Dach- und Fassadeneindeckung verwendet. Erst nach jahrzehntelanger Verwendung wurden die Gefahren des Werkstoffes bekannt. Die dünnen Fasern von Asbest lösen sich durch Materialverschleiß ab und gelangen über die Atemwege in die Lunge. Im Körper angekommen können sie weder abgebaut noch ausgeschieden werden, und sind die Ursache von Asbestose, Krebs oder andere unheilbare Krankheiten.

Asbest ist daher inzwischen als Werkstoff verboten. Dennoch sind in zahlreichen Immobilien Asbestaltlasten zu finden. Der Teufel steckt dabei im Detail, da die Verwendung von Asbest für Käufer nicht immer direkt ersichtlich ist – der Baustoff ist nur durch eine Laboranalyse zweifelsfrei zu identifizieren. Die folgenden Rechte und Pflichten haben Sie beim Hauskauf in Bezug auf Asbest:

Asbest bei Hauskauf: Wozu ist der Verkäufer verpflichtet?

Wenn Asbest beim Hauskauf eine Rolle spielt, treffen den Verkäufer bestimmte Pflichten. Diese hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Leitsatzurteil von 2009 festgesetzt. Die vorherigen Instanzen sind dazu angehalten, sich daran zu orientieren.

Das BGH-Urteil umfasst folgendes:

  • Bei Verwendung von Asbest liegt ein objektiver, offenbarungspflichtiger Baumangel vor.
  • Der Verkäufer hat daher eine Aufklärungspflicht gegenüber dem Käufer.
  • Der Käufer selbst muss sich außerdem aktiv mit dem Verdacht der Asbestbelastung auseinandersetzen und sollte sich die Immobilie daher sehr genau anschauen.

Der Verkäufer muss auf eine mögliche Belastung durch Asbest beim Hauskauf auch unaufgefordert aufmerksam machen. Gleichzeitig muss sich jedoch auch der Käufer ausreichend informieren und seinen Verkehrspflichten nachkommen. Diese bestehen insbesondere in einer eingehenden Inspektion der Immobilie, gegebenenfalls unter Zuhilfenahme eines Gutachters. 

Verbaute Asbestmaterialien sind nachweislich gesundheitsschädlich und stellen daher einen Mangel der Immobilie dar, aufgrund dessen der Käufer bei arglistiger Täuschung bestimmte Rechte geltend machen kann.

Was passiert, wenn der Käufer Asbest erst nach dem Hauskauf erkennt?

Hierbei ist ausschlaggebend, ob der Verkäufer von dem Mangel durch Asbest gewusst hat oder wissen konnte. Hat der Verkäufer seine Verkehrspflicht verletzt und den Mangel arglistig oder aus fahrlässiger Unkenntnis verschwiegen, liegt eine Täuschung vor. Der Käufer hat dann die Möglichkeit

  • Vom Kaufvertrag zurückzutreten,
  • Den Kaufpreis zu mindern oder
  • Schadensersatz zu verlangen.

Der Anspruch auf Nachbesserung seitens des Verkäufers entfällt laut BGH in den meisten Fällen. Wenn Asbest in der Bausubstanz fest verbaut ist, ist eine Nachbesserung faktisch ausgeschlossen, da sich die verbauten Materialien kaum ausbessern, sondern nur austauschen lassen.

Maßgeblich ist jedoch die Erheblichkeit des Mangels. Dieser ist erheblich, wenn

  • der gefährdende Werkstoff bereits in geringen Mengen krebserregend wirkt und
  • eine ernsthafte Gefahr besteht, dass die Stoffe bei üblicher Nutzung in die Umwelt gelangen.
  • Darunter fallen auch Umgestaltungs- oder Sanierungsmaßnahmen eines Gebäudes.

Dies ist jedoch am jeweiligen Einzelfall zu entscheiden.

Was ist, wenn der Käufer von der Asbestbelastung wissen konnte oder der Verkäufer sie nicht gekannt hat?

Die Gesetzeslage gestaltet sich komplizierter, wenn der Käufer den Mangel hätte erkennen können oder der Verkäufer vom Mangel nichts gewusst hat, ohne fahrlässig gehandelt zu haben. Nach einer Einzelfallbeurteilung muss in diesen Fällen zumeist der Käufer die Kosten tragen.

Der Käufer hätte den Mangel erkennen können, wenn

  • Materialien wie Eternitplatten verbaut wurden, die auch für Laien auf eine Asbestbelastung hinweisen.
  • der Käufer die Immobilie in unzureichender Weise inspiziert hat.
  • der Käufer trotz Verdachts keine weiteren Maßnahmen eingeleitet hat, wie beispielsweise einen Gutachter zu beauftragen.

Der Verkäufer muss für einen Haftungsausschluss glaubhaft machen,

  • unverschuldeterweise nichts von den Altlasten des Gebäudes gewusst zu haben und
  • dass die Sanierungsmaßnahmen des asbestbelasteten Hauses für den Käufer zumutbar sind.

Bei gebrauchten Immobilien ist die Unzumutbarkeit nur äußerst selten der Fall, sodass in aller Regel die Gefahrenlast des Asbests beim Hauskauf auf den Käufer übergeht.

Was passiert bei einem „Ausschluss der Mängelrechte“? 

Der Verkäufer haftet bei fahrlässigem Verschweigen der Asbestbelastung auch bei einem „Ausschluss der Mängelrechte“. Dieser Ausschluss sichert dem Verkäufer eigentlich eine Haftungsbeschränkung für erst nachträglich ersichtliche Mängel zu. Er dient der Rechtssicherheit und soll den Verkäufer vor nachträglichen Ansprüchen des Käufers schützen.

Der Käufer muss demnach vor dem Hauskauf die Asbestbelastung des Objekts ausgiebig prüfen und hat nach Kauf keinen Anspruch auf Kostenerstattung für Mängel, die für ihn ersichtlich waren oder erst nachträglich für beide Seiten ersichtlich geworden sind. Die Prämisse ist demnach – gekauft wie gesehen – beziehungsweise gekauft wie gesehen und vertraglich vereinbart. Arglistige Täuschungen seitens des Verkäufers sind generell anfechtbar.

Da eine Asbestbelastung einen objektiven, offenbarungspflichtigen Mangel darstellt, fällt dieser nicht unter den Ausschluss der Mängelhaftung. Der Verkäufer muss diesen bei Kenntnis dem Käufer mitteilen. Ist er sich jedoch selbst nicht der Belastung des Hauses durch Asbest bewusst, muss der Käufer wie oben beschrieben die Kosten tragen.
 

Was ist zu tun, wenn das neue Eigenheim beim Hauskauf asbestbelastet ist?

Der neue Eigentümer ist verpflichtet, einen zertifizierten Fachbetrieb für die Arbeiten mit Asbest zu beauftragen. Dazu gehört auch die Entsorgung des gefährlichen Werkstoffes. Weder Arbeiten noch Entsorgung dürfen gemäß Umweltschutzgesetz von Privatpersonen vorgenommen werden. Des Weiteren dürfen Asbestmaterialien wie Eternitplatten weder druckgereinigt, geschliffen, abgebürstet, geworfen oder zerkleinert werden.

Wenn Sie nach dem Hauskauf eine Asbest-Belastung feststellen, sind Sie daher gut beraten, zunächst einen fachkundigen Gutachter zu beauftragen, die Belastung zu bewerten. Fest verbauter Asbest, wie beispielsweise Asbestzement, ist in seiner gebundenen Form zunächst nicht gefährlich. Bei schwach gebundenem Asbest, etwa Spritzasbest, ist hingegen größere Vorsicht geboten. Die Fasern des Baustoffes können sich leichter lösen und eingeatmet werden.

Im Anschluss sollten Sie sich von einer Spezialfirma über die baulichen Möglichkeiten zur Behebung der Belastung beraten lassen. Bei einer Dachsanierung ist die Entsorgung von Asbest meist unproblematisch, fest verbaut in der Fassade können die Maßnahmen dagegen aufwendiger sein.

 

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© Bild: Rathscheck Schiefer