Erhaltungsaufwand bei der Dachsanierung

Erhaltungsaufwand_Rathscheck Schiefer

Wer seine eigene Immobilie vermietet, kann viele damit verbundene Kosten steuerlich geltend machen. Auf diese Weise haben Vermieter die Möglichkeit, ihre Steuerlast zu senken. Sie können neben Herstellungskosten auch Anschaffungskosten und die sogenannten „Erhaltungsaufwendungen“ absetzen. In den letztgenannten Bereich kann auch die Dachsanierung fallen. Hier erfahren Sie, worum es sich beim Erhaltungsaufwand überhaupt handelt und wie Sie diesen bei der Steuer angeben können.

Was ist der Erhaltungsaufwand?

Als Erhaltungsaufwand werden aus steuerlicher Sicht Maßnahmen bezeichnet, die der Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung oder Modernisierung eines Gebäudes dienen. Dabei spielt es keine Rolle, ob diese Arbeiten dringend nötig waren. Ebenso wenig zählt für die Definition, ob das Gebäude ein Neu- oder Altbau ist oder wie hoch die Kosten für den Erhaltungsaufwand ausfallen. 

Ein Beispiel: Die Fassade eines Neubaus wird in einem neuen Farbton gestrichen. Dadurch wird die Außenfläche des Gebäudes erneuert und somit entsteht ein Erhaltungsaufwand. Auch die Neueindeckung eines Daches kann als Erhaltungsaufwand definiert werden. Dabei ist es unwichtig, ob die Neueindeckung tatsächlich aus Gründen der Sicherheit oder im Rahmen einer Asbestsanierung erforderlich war oder nicht.

In der steuerrechtlichen Praxis ist es nicht immer eindeutig, ob eine Maßnahme lediglich dem Erhaltungsaufwand zuzuordnen ist oder ob ein sogenannter „Herstellungsaufwand“ vorliegt.


Info: Wenn in einem Gebäude neue Elemente eingefügt werden, z.B. neue Räumlichkeiten oder eine Dachgaube, wird es im Vergleich zu seinem bisherigen Zustand deutlich aufgewertet. In diesem Fall geht es nicht um die Erhaltung des bestehenden Zustands, sondern um eine Verbesserung. Steuerlich muss dieser Unterschied gemacht werden, da Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand unterschiedlich steuerlich behandelt werden.


 

Diese Erhaltungsaufwendungen fallen bei der Dachsanierung an

Im Rahmen einer Dachsanierung gibt es unterschiedliche Arbeiten, die zur Erhaltung der Gebäudesubstanz beitragen. Damit auch weiterhin bei der Dachsanierung von Erhaltungsaufwand gesprochen werden kann, dürfen die Arbeiten am Dach grundsätzlich nicht zu einer wesentlichen Erweiterung der Fläche führen. Zugleich dürfen die Arbeiten am Dach die Nutzungsmöglichkeiten nicht ausweiten. 

Zum Erhaltungsaufwand gehören somit:

  • die Erneuerung der Dämmung des Daches
  • das Eindecken des Daches mit neuen Ziegeln oder Schieferplatten
  • die Ausbesserung von Dachlatten und Tragwerk
  • das Entfernen von Asbestplatten

Kann ich die Aufwendung für die Dachsanierung steuerlich absetzen?

Damit Sie die Kosten für die Dachsanierung steuerlich absetzen können, müssen Sie den Wohnraum besitzen und diesen vermieten. Nur als Vermieter können Sie den Erhaltungsaufwand steuerlich absetzen. Er zählt dann zu den sogenannten Werbungskosten, die sofort abziehbar sind. Die Sanierungskosten werden zum Beispiel direkt von Ihren Mieteinnahmen abgezogen. Somit verringert sich Ihre Steuerlast sofort.

Wichtig ist, dass es sich tatsächlich um Erhaltungsaufwand handelt, denn sonst müssen Sie die Kosten über mehrere Jahre hinweg abschreiben.


Hinweis: Als Privatperson haben Sie ebenfalls die Möglichkeit, Kosten für die Dachsanierung steuerlich geltend zu machen. Dabei handelt es sich um Handwerkerleistungen, die Sie in Ihrer Steuererklärung als sogenannte „haushaltsnahe Dienstleistungen“ absetzen können. Lassen Sie sich deshalb für alle Arbeiten immer eine Rechnung geben, damit Sie diese beim Finanzamt einreichen können.



Bei der Dachsanierung Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten angeben?

Vermieter stehen bei jeder baulichen Maßnahme an ihren Immobilien vor der Frage, ob sie diese als Erhaltungsaufwendungen oder Herstellungskosten angeben sollen. 

Grundsätzlich fallen Herstellungskosten an, wenn ein Gebäude erweitert wird und die baulichen Maßnahmen für eine wesentliche Veränderung sorgen. Grundlage dafür ist Paragraph 255 des Handelsgesetzbuchs. Dort heißt es: 

„Herstellungskosten sind die Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstands, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen. Dazu gehören die Materialkosten, die Fertigungskosten und die Sonderkosten der Fertigung sowie angemessene Teile der Materialgemeinkosten, der Fertigungsgemeinkosten und des Werteverzehrs des Anlagevermögens, soweit dieser durch die Fertigung veranlasst ist.“

In der Praxis handelt es sich demnach um Herstellungskosten, wenn Sie

  • durch die Dachsanierung ein Gebäude aufstocken oder einen Anbau errichten. Hierzu könnte auch eine Dachterrasse zählen.
  • die nutzbare Fläche des Gebäudes vergrößern. Eine solche Vergrößerung könnte zum Beispiel erfolgen, wenn im Rahmen der Dachsanierung weitere Räume im Dachstuhl genutzt werden können oder dort ein Bad eingebaut wird. Ebenso zählt eine Dachgaube zu dieser Erweiterung.
  • bei der Dachrenovierung zusätzliche Anbauten einfügen, wie Außentreppen oder Trennwände ziehen. Dabei handelt es sich um eine sogenannte „Substanzvermehrung“. Selbst der Einbau eines Kaminofens oder eine Markise kann dazu zählen.


Erhaltungsaufwendungen: Entscheidung für Vermieter nicht immer klar

Dennoch ist auch hier die Entscheidung für Vermieter nicht immer einfach. Denn tatsächlich können bauliche Maßnahmen am Dach zu Veränderungen der Substanz führen, dabei handelt es sich aber lediglich um eine Modernisierung. So könnte eine modernere Dachdämmung im Rahmen einer Dachsanierung zum Beispiel für eine Vergrößerung der nutzbaren Fläche führen. Dennoch könnte die Maßnahme als Erhaltungsaufwendung angegeben werden.

Trotz einer Veränderung oder Nutzungserweiterung könnten Fassadenverkleidungen mit Dämmmaterial zur Wärmeisolierung oder für den Schallschutz ebenfalls als Erhaltungsaufwand abgesetzt werden.

Ein Grenzfall wäre es auch, wenn Sie im Rahmen der Dachsanierung den Dachüberstand vergrößern, um regelmäßig auftretende Wasserschäden im Untergeschoss zu vermeiden. In diesem Fall handelt es sich zwar um einen neuen Gebäudebestandteil. Dieser hat aber nur den Zweck der Erhaltung und nicht der Erweiterung.

Wird die Nutzfläche bei der Umwandlung eines Flachdachs in ein Satteldach nicht vergrößert, können Sie die Kosten für die Dachsanierung übrigens auch als Erhaltungsaufwendung steuerlich geltend machen.

Grundsätzlich ist es jedoch empfehlenswert, einen Steuerberater hinzuzuziehen, um sich bestmöglich abzusichern.


Wichtig: Wenn die Kosten für Ihre Dacharbeiten 4.000 Euro nicht überschreiten, haben Sie unabhängig davon, ob es sich um eine Erweiterung oder einen Erhalt des Vorhandenen handelt, die Möglichkeit diese als Erhaltungsaufwand direkt steuerlich geltend zu machen. Grundlage hierfür ist das Einkommensteuerrecht.


 

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© Bild: Rathscheck Schiefer